全款便宜十几万！富力红树湾，给的是馅饼，还是陷阱？
说起海南的旅居大盘，你第一时间想到的是哪个？雅居乐清水湾，恒大海花岛，还是三亚凤凰岛，富力红树湾？
| 海花岛航拍实景 楼Sir拍摄
看看这几个名字，放在多年前，随便拎一个出来都是“爆款”一般的存在。
现如今，这些大盘虽然风光不再，可只要稍微有个风吹草动，都会成为大家热议的对象，比如：
1月，楼Sir全网首发“恒大海花岛39栋楼被责令限期拆除”；
4月，地产大佬朱荣斌，插足海南雅居乐清水湾项目；
6月，中交宣布三亚凤凰岛国际邮轮港发展有限公司破产重整等，纷纷引起了大家的广泛关注。
你说巧不巧，这几个项目，无一例外，楼Sir都踩过。
另外，在海口周边还有一个“红极一时”的旅居大盘，曾因“连踩环保红线，毁坏几千株红树林，拿旅游用地建住宅”，被推上了舆论的风头浪尖。
想必你也猜到了吧，就是“富力红树湾”。
| 富力红树湾 楼Sir拍摄
最近，楼Sir刚好有机会去这个项目踩盘，发现开发多年，仍然有房在售，看看这次又扒到了哪些信息。
如果你关注海南楼市，千万不要错过楼Sir（微信号：Lousir2021）。文章底部有海南全岛踩盘合集，还有购房政策、贷款利率、区域分析等，想在海南买房的朋友，记得一定要看哟！
前世
2005年，海南旅游地产开始步入持续发展阶段。
早就瞄准海南的富力地产率先入局，并赶在国际旅游岛热潮来袭之前，将2万亩土地收入囊中。
这其中就包括，临高富力悦海湾的7800亩、陵水富力海洋欢乐世界的2000亩、陵水富力湾的3500亩…
当然，面积最大的当属富力红树湾了。
这个号称占地8000亩，投资150亿元，当时预计建设工期就要5-8年的项目，是个不折不扣的旅居大盘。
富力红树湾规划有住宅、酒店、湿地公园、高尔夫球场等，可以说是承载着富力的海南梦。
而这个看似美好的梦，在2019年因一纸“暂停销售的通知”被打破。
| 暂停富力红树湾商品房销售的通知
2019年5月1日，澄迈房管局下发通知，暂停“富力红树湾”项目所有商品房销售许可。
至于原因，大家多少都听说过了，楼Sir就不赘述了。
大概就是富力在开发红树湾项目过程中，蚕食侵占海洋保护区，多次破坏当地保护区范围内的红树林，并在保护区内填海建设楼盘。
| 富力地产围填海侵占保护区核心区 图源中国建设报
然后，澄迈县房管局发布了《关于暂停富力红树湾项目商品房销售的通知》，通知称暂停富力红树湾项目所有商品房销售许可、关停商品房合同网签系统。
有媒体报道，当年海南富力的销售目标为90亿，同比增幅50%，结果红树湾项目被暂停销售、关停网签，对重仓海南的富力影响之大不言而喻。
之后，富力红树湾低调了不少，也很少看到有大规模的销售信息。
项目区位
富力红树湾，位于海南岛西北部的澄迈县区域，从海口开车过去，用不了1个小时，并不算远。
楼Sir开车走的西线环岛高速，在快到项目的时候，会偶尔看到项目的高炮广告，写着“世界长寿乡 中国健康城”的字眼。
| 富力红树湾高速上的广告 楼Sir拍摄
到了项目，停好车，直奔售楼处。
途中经过一座建筑，墙壁上“富力·红树湾”几个字因为日子久了，早已掉色且略有斑驳，特别是“红”字，已经没那么红了。
| 富力红树湾实景 楼Sir拍摄
到了售楼处，最壮观的莫过于这个巨无霸沙盘了，占据了整个大厅的4/5。
只不过，由于是海南的传统淡季，整个大厅冷清到不能再冷清，除了售楼员和保安，一个看房的人也没有遇到。
| 富力红树湾沙盘 楼Sir拍摄
老样子，先介绍区位。
说实话，甭管区位图做得多漂亮，富力红树湾就处于一个“前不着村、后不着店”的位置。
| 区位图 楼Sir拍摄
看上去与老城镇相邻，但只要出了项目，随便去个地方，开车都要20公里，再加上还得跑高速，实际给人的感觉不算近。
稍微近一些的就是福山镇动车站了，距离项目也要15分钟车程。
不过，在这里坐动车可以通达全岛，到海口东站40分钟，到美兰机场50分钟。
据售楼员介绍，富力红树湾占地8000亩，绿化率70%，容积率只有0.45，总建面230万㎡，规模确实不小。
| 富力红树湾 楼Sir拍摄
该楼盘于2010年开盘，经过多年的建设，已经算是一个比较成熟的社区了。
根据项目宣传资料，红树湾项目配套相当齐全，日常生活有商业街、超市、业主会所、医院、农贸市场、业主食堂等，此外还有酒店、运动中心、湿地公园、农场、高尔夫球场等。
可以说，基本满足了业主日常的大部分需求。
| 富力红树湾相关配套 楼Sir拍摄
在售情况
在售楼员介绍的时候，楼Sir插嘴问了一句：“话说，这项目开发了十几年，现在还有房子在卖吗？”
“有！”
对方表示，富力红树湾一共规划了17个组团，前16个组团都已经卖完了，还有一个在售。
没想到，能在这里拿下如此大面积的一块地，又开发出这么多地块，而且卖得只剩最后一个，确实挺令人意外。
| 富力红树湾配套及组团分布
目前，这个组团就位于项目最靠北的地方，距离海边也是最近的。
售楼员告诉楼Sir，在售的是D04-3地块的星海湾，一共规划了7栋楼，其中5#楼是在售状态，3#楼准备加推。
| 富力红树湾在售的D04-3
两栋楼均为2梯5户，户型都是三房，面积段在106-122㎡，分别为106㎡（2户型）、110㎡（3A户型）、113㎡（5户型）、117㎡（3户型）、122㎡（1户型），具体分布如下图：
| 富力红树湾在售户型图
户型分布，一眼看上去有点拥挤，不过想一下，毕竟是旅居盘，也不会长年住满，倒也还好。
北侧户型可看海，南侧的1、3户型南北通透，南侧为红树林湿地，高层景观还是值得期待一下的。
| 星海湾3#楼与5#楼 楼Sir拍摄
另外，项目都是精装修交房，装标大概在1000元/㎡-2000元/㎡，户型得房率也都挺高，据说有95%。
交房时间，5#楼是7月底，即将加推的3#楼要等到明年。
全款、按揭相差十几万
注意，关键信息要来了！
在问到价格的时候，对方没有直接回复，反而问楼Sir：“看你是全款还是按揭。”
“有什么区别吗？”
“区别可大了，全款的话算下来只要1.1万/㎡，要是按揭的话，至少要比全款贵个十几万…”
| 在售的D04-3区
售楼员告诉楼Sir，按揭的单价要比全款贵1000多元。
关于这个售价，楼Sir以单价1.25万/㎡，户型为110㎡算一笔账：
· 全款：11000元/㎡×110㎡=121万
· 按揭：12500元/㎡×110㎡=137.5万
看出差距了吧，这个价格相当于打了88折，要是在不了解市场的买家眼里，跟送钱没什么两样啊！
可结果真的是这样吗？
楼Sir回来调查一番，才发现有大问题。
真优惠or有猫腻
在售的星海湾1#、5#楼早在去年就已经拿了预售，备案价是在1.6万元/㎡-1.7万元/㎡不等，这么看不管按揭还是全款，都便宜了不少。
| 星海湾楼栋实景 楼Sir拍摄
但你要知道，在澄迈，这个备案价明显高了。
老城镇中心的福隆丽水湾也卖这个价，而且无论配套还是交通，都优于富力红树湾。
而海口的宝龙城大家都知道吧，最近的备案价也没这么高。
售楼员还表示，1#、5#楼都已经卖得差不多了，剩下的也都是比较低的楼层，如果想要好的朝向和户型只能等马上要加推的楼栋。
可回来一查，楼Sir发现，两栋楼的房源加起来有170多套房源，但显示已售的仅仅只有8套。
| 星海湾1#、5#楼房源情况 图源澄迈县房管局
保险起见，楼Sir翻了海南省住建厅的官网，发现两个数据也能对得上。
| 星海湾1#、5#楼房源情况 图源省住建厅
那么问题来了，既然有这么多可售房源，但售楼员为何又说没什么房了？对方还表示，在这里买房的基本都是全款客户，令人十分疑惑…
年初，楼Sir深度调研澄迈的时候发现，下边的一些项目为了规避限购，会让购房者缴纳全款，等补缴够2年的社保或个税，再网签备案。
这么做当然有风险，如果不爆雷还好，一旦出了问题，买家大概率就会钱房两空。
而且在这两年的时间里，房子仍然归属于开发商，如果被拿去抵押，购房者也一点办法也没有，之前写过的合隆华府就是这样的情况。
当然，这些都是桌子底下的事情，不到最后一步，开发商也不会亮出底牌。
| 富力红树湾实景 图源官方公众号
之后，楼Sir咨询了一位业内人士并得到了证实，其实这个操作算是打擦边球，把风险转嫁到购房者身上，到时候能不能如愿交房，只能看运气了。
而且，除了海口，老城和其他地方的住宅盘，大部分都是如此。
| 聊天截图 头像已处理
其他问题
关于富力红树湾还存在哪些问题，楼Sir在海南省12345热线平台也查到了不少，大致内容有：
1、房屋出现质量问题，如房屋墙体出现裂缝，房屋漏水等，与开发商反映协商无果，问题一直没有得到解决；
2、买房两年无法办理网签备案和签订购房合同，提出退房、退款被拒；
3、延期交房，要求业主签订霸王条款；
4、楼盘宣传与实际情况不符等。
| 业主有关于质量问题的投诉
| 业主有无法办理网签和签订购房合同的投诉
| 业主关于霸王条款的投诉
| 业主关于宣传与实际不符的投诉
看来，这些业主在这里住得并不舒心。
在跟售楼员沟通的过程中，楼Sir发现，来这里买房的，基本都是上了年纪的外地人，大多数也都是冲着“长寿之乡”。
只不过这两年，由于疫情，人气也大不如前。
看下来，富力红树湾也属于养生盘，冬天的时候来过个冬，住上几个月是可以的。
要论气温、综合环境，还是比不上北纬18°一带，这一点在房价上也能体现出来。
如果你要指望在这里买房升值，楼Sir劝你还是换个地方吧，否则就是扔了一百多万在这里，就当旅游经费了（土豪可以无视）。
最后，问一句，海南如此多的旅居项目，你认为哪个项目最值得一看？欢迎在评论区留言，也可以随时勾搭楼Sir，或者扫描文章首尾二维码进群，一起加入网聊大军。
楼Sir踩盘